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房贷利率与理财收益倒挂，是否应提前还贷？

央行11日发布的《2025年第三季度中国货币政策执行报告》显示，截至9月末，个人住房贷款加权平均利率为3.06%。而当前银行存款利率及货币基金收益已普遍降到2%以下。在房贷利率与理财收益倒挂的情况下，是否应提前还贷引发讨论并登上热搜。

经济学者马光远在一则视频中表示，“我是坚决反对大家提前还贷的，不管你以前贷款利率是多少，提前还贷这种想法在投资上是绝对不合算的。比如说你现在贷的200万，过10年、20年之后它会变成多少，它会贬值，它跟现在没法比了。但是你还的那个钱，仍然是按照原先的钱还的，这等于你占着银行的便宜。”

对此，很多网友从自身经历提出不同看法。网友“享耳文刀水景页”指出，“银行利息不是钱吗？每个月一半多都是利息。”网友“MarchosiasL”则表示，“做过最正确的事就是提前还贷。这几年，利率也低了，还失业了，不提前还，现在房子都抵押了估计。”

是否应提前还贷，这笔账到底该怎么算？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中新经纬采访时表示，因提前还贷涉及到家庭收入、预期、各项支出、理财能力、个人判断和决策视角等因素，对个体而言，这一问题不存在绝对性答案。

同策研究院联席院长及首席研究员宋红卫则从资金流动性角度提出更具体的判断标准。他认为，要不要提前还贷主要看家庭是否有闲置的储蓄存款。他举例说，比如家庭A有闲置储蓄存款200万元，同时还背负着200万元的住房按揭贷款，而目前储蓄存款或者理财的收益明显低于按揭贷款的支出，在这种情况下，是适合提前还贷的；如果家庭B同样有200万元贷款，手里几乎没有储蓄存款，但是看到消费贷等利率相对较低，就想着通过套取其他借款的形式来提前还掉房贷，这样的方式是不可取的。

从财务优化角度，李宇嘉认为，判断是否应提前还贷还要考虑几个最关键的因素。一是手上的资金或储蓄，未来是否有大额支出或不确定性的支出，自己的收入和就业未来是否有下滑或恶化的可能性。二是自己能否找到比贷款利率更高、更有可持续高收益率的投资产品。他同时提醒，需要注意的是，当下可以实现的投资收益率，未来不一定能够实现。

宋红卫则补充指出，在考虑以上因素后，最后一个才应该是核算总收益，也就是等额闲置储蓄存款的收益能否超过按揭贷款的支出，家庭净收益是否为正。

公开信息显示，目前，主要商业银行的定期存款利率已全面进入“1%时代”。工商银行、建设银行一年期整存整取定期存款利率为1.1%，三年期为1.55%；股份制银行中，兴业银行一年期整存整取定期存款利率为1.3%，三年期为1.75%，招商银行一年期整存整取定期存款利率为0.95%，三年期为1.25%。

宋红卫预计，低利率环境在一定时期内将会持续存在，未来几年利率还有进一步下降的空间和可能。当然，由于我们执行的是LPR(贷款市场报价利率)调整机制，因此，存量贷款利率未来会不断下降，居民按揭贷款的压力也会持续降低。

基于此趋势，李宇嘉表示，对于房贷来讲，如果借款人没办法、没能力做到高收益的理财，或认为高收益理财不可持续，那持有按揭贷款是合理的，特别是公积金贷款。当然，在不影响日常支出的情况下，适当还一部分贷款，也是可行的。

此外，李宇嘉强调，未来融资渠道多样、便捷，额度充足，缺的是可持续、高收益(高于平均收益的)的投资产品。而且，投资收益的波动性比较大，对于个体来说，是否提前还贷还是要谨慎。(中新经纬APP)

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